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  黃其森所說的準備,一是2010年泰禾借殼福建三農上市,促使企業進一步走向公開、透明化,同時為企業發展籌得瞭資金,成為當年國內唯一上市的地產股票。二是泰禾做瞭很多調整和佈局,比如高周轉。此外,轉型做商業地產,也讓泰禾近幾年有瞭比較大的發展。

  所以,即使是在北京拿地時不太被同行看好,泰禾深耕北京的決心依然堅決。2013年1月,泰禾拿下泰禾·北京院子所在的孫河地塊時,樓面價近2.9萬元/平方米。當時,市場人士普遍認為這一價格有點高。黃其森問泰禾做土地投資的同事:"還有沒有比這塊地更好的,密度更低的?"回答說:"沒有。""那這塊一定是好地,下決心拿下。"讓人始料未及的是,僅僅半年時間,孫河土地樓面價就達到瞭5.2萬元/平方米。

  除瞭在土地市場和高端住宅領域的高歌猛進,泰禾在商業地產領域有著龐大的計劃。"泰禾目前在福建有8個泰禾廣場,計劃五年內在全國打造20-30個。未來泰禾商業地產比重將占整體業務的一半。"黃其森否認這是簡單的沖刺。

 慧眼拿地 深耕北京

  三駕馬車 產品齊全

  然而,沒有資金,一切都是虛妄。黃其森在銀行的工作經歷,為泰禾大筆融資提供瞭便利。泰禾集團官網的資料顯示,泰禾控股股東--福建泰禾投資有限公司,現為福建海峽銀行第二大股東,並戰略註資東興證券、福建農商銀行。黃其森還擔任福建海峽銀行董事、福建省總商會副會長。

  突然而來的大手筆不但讓業內側目,更引來對泰禾"激進"的質疑。

  一線城市房地產調控極其嚴厲的當下,房地產企業要想在北京突圍,實屬不易。

  "近年來,泰禾有瞭長足的發展,是多年積累的結果。原來我們沒有在北京拿地,是感覺還沒準備好,所以隻敢在福建擴大規模。"

  今年以來,除瞭2月份春節期間沒有出手之外,泰禾集團每月均有土地進賬,共出資90億元"吃進"8幅地塊,不乏"地王"。8塊地中有4塊位於北京。

  雖然泰禾廣場鮮為北方市場所知,但在福建卻相當知名。"泰禾商業項目有城市級的,有縣域級別的,有城市綜合體,也有街區式的,是差異化的。下一步或將在廣州發展商業地產,也會在北京尋找合適的商業項目。預計石景山地塊是寫字樓,一、二層是商業。"黃其森介紹,目前泰禾有三條主要產品線,一是泰禾廣場城市綜合體產品線,二是泰禾紅系列為主打的高端住宅產品線,三是院子系列低密度別墅類產品。無疑,泰禾廣場已成為泰禾的"三駕馬車"之一。

  而泰禾在看中的地塊上,不惜重金,即使被稱作"瘋狂",泰禾也不打算有所收斂。2013年年初,泰禾集團董事會和股東大會授權公司的拿地2順位房貸額度為110億元,目前泰禾在全國拿地已斥資90億元。黃其森表示,110億元不代表今年拿地的規劃,還會增加,今年拿地金額肯定會超過這一數字。拿地區域則首選北京和福建,還會戰略性地考慮上海、長三角及廣東。

  1996年就在福建涉足房地產的泰禾集團董事長黃其森,並不甘心偏安一隅,2002年,他就來到瞭北京做瞭第一個項目運河岸上的院子。但那時,他還沒有像現在這樣惹人註目。

  "我本身是銀行出來的,渠道比較廣泛;泰禾又是上市公司,金融機構很願意跟我們合作"

  實際上,泰禾為大傢所熟知的不應僅僅是兩個"院子",更應該有商業地產。

  "泰禾在拿地之前做足瞭功課,很多我們拿到地的時候,設計基本上已經完成瞭。所以才能保證拿地後七八個月開盤。"顯而易見的是,高周轉也是有前提的,沒有資金和資源,沒有人力和實力,周轉是快不起來的。

黃其森慧眼拿地 深耕北京

 聲音

  "泰禾對自身有著清晰的定位,我們不可能像萬科那樣,做全國性的開發商,泰禾是深耕戰略,區域聚焦原則。比如福建和北京。"在黃其森看來,北京作為世界級城市、中國的首都,有各種各樣的需求,適合各個階層的產品都有市場容量。黃其森將福建和北京比作泰禾的"雙主場"。泰禾集團將房地產的設計研發中心、品牌中心都放在瞭北京。"我們已經進入北京十年的時間。今年,福建沒有太多地塊推出,泰禾將拿地目光集中到北京。"

內容來自sina新聞

  不過,在商業地產上,黃其森還是提出要"學習萬達,超越萬達",並不惜重金從萬達挖人,充實泰禾的管理層。但與萬達廣場快速復制、千店一面不同,在黃其森看來,泰禾廣場定位更高端,強調根據當地的消費習慣進行個性定制。

  "在北京什麼項目都可以做,什麼項目都能做得好。"8月8日,泰禾·北京院子在太廟舉行產品發佈會,泰禾集團董事長黃其森首度面對京城媒體放出豪言。

  十年,泰禾在北京蟄伏。為什麼2013年突然發力?

  借殼上市 調整佈局

  對此,黃其森首度直面媒體。"泰禾在拿地上不是沒有底線的,並不是隻買貴的。"據瞭解,泰禾剛剛參與瞭蘇州一個地塊的競爭,參加競價企業多達14傢,這塊地泰禾給自己定的上線是7500元/平方米,最後,飆到8400元/平方米的樓面價被其它企業競得。2013年7月23日拍出的北京孫河地塊,泰禾也破解車貸利率多少的秘技參加瞭競價,最後卻"成就"瞭中糧地王。北京夏傢胡同地塊泰禾也參加瞭競價,"當時大傢感覺夏傢胡同泰禾一定會拿,但我們舉到3萬多/平方米的樓面價就撤瞭,最後4萬多/平方米成交。"黃其森說。

  泰禾則將北京作為全國戰略佈局中的重中之重。2013年以來,泰禾集團在全國拿瞭8塊土地,其中就有4塊位於北京。

  發端於福建、早在2002年就毅然進京的泰禾集團,近一段時間以來在全國"攻城略地",讓人讀出瞭再出發的味道。急速擴張的大動作,也受到瞭質疑:負債率高達82.64%,高杠桿、高周轉、高品質、高溢價的"四高策略"。對此,黃其森表示,泰禾正在悄然轉型--深耕北京,90%項目要高周轉,商業地產比重要過半。本報記者陳靜思

  黃其森毫不避諱地說:"泰禾融資的渠道是多元化的--我本身是銀行出來的,渠道比較廣泛;泰禾又是上市公司,金融機構很願意跟我們合作。另外,今年我們在福建銷售得非常好,幾乎房源一開盤就消化瞭。"自有資金、銷售回籠、信托等融資款,構成泰禾支付"巨額"土地款的主要來源,黃其森稱,自有資金起碼占1/3以上。

 觀察

  業內人士擔憂,泰禾集團在"低資產、高負債"的情況下拿地,極具財務風險和經營風險。

  高周轉,是近來泰禾做出的最大戰略調整。按照黃其森的說法,泰禾90%的產品要做高周轉,拿到一塊新地後,最多7-8個月就能開盤銷售。這也成為黃其森給每一個項目團隊做出的鐵定紀律和考核指標。

  反而是在三、四線城市做房地產,風險要比北京大得多。"現在有很多房企逃離三、四線城市,回歸一線城市,這似乎成為一種共識。"黃其森透露,經過對幾個二、三線城市的考察,若幹年前泰禾甚至主動退掉瞭某個三線城市的地塊。"在那邊做2000畝還不如北京做兩個項目。"

  價格不菲、定位高端的別墅項目,適合高周轉嗎?對於高定價的豪宅來說,縮短銷售周期,有可能讓項目享受不到後期價值提升帶來的高溢價。但在泰禾高周轉的策略下,黃其森堅持讓泰禾·北京院子也要堅守這一法則,他表示,高周轉後,通過壓縮一個項目的銷售周期,所得銷售款可以做兩個、三個項目,這樣的利潤率其實一點都不差。

  高周轉能夠讓資金"落袋為安",這是與黃其森銀行工作經歷有關的思維習慣。黃其森坦言:"這幾年,房地產最重要還是應對政策的變化,高周轉能夠有效規避政策和市場風險。"

  實際上,高負債率也迫使泰禾必須依靠快速銷售的道路,以回收資金。至今,運河岸上的院子的銷售周期已十年,黃其森不打算讓泰禾·北京院子賣如此長時間,而是計劃開盤後一年半清盤,開盤後半年內大部分資金要回籠。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-29/10342389512.shtml
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